Fotovoltaico su area altrui: tassazione

Il diritto di superficie paga l’imposta di registro ridotta: così la Cassazione dà torto all’AdE

La realizzazione di un impianto ftv su un tetto, un lastrico solare o in un terreno di proprietà altrui è possibile se il proprietario costituisce un diritto di superficie in favore del soggetto che installerà ed utilizzerà i pannelli solari per la produzione di energia green. Questa soluzione è vantaggiosa per entrambi: il proprietario del fondo può mettere a reddito per parecchio tempo un’area inutilizzata ed improduttiva (normalmente 20/25 anni ma possono anche essere di durata più lunga); chi acquista il diritto di collocare l’impianto potrà ottenere tutti i profitti derivanti dalla produzione di energia.

L’operazione è perfettamente legittima e si realizza con un contratto tra le parti; và stipulato nella forma dell’atto notarile e verrà trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Dal punto di vista del trattamento fiscale ci sono delle imposte da pagare. In particolare, per un impianto ftv su area altrui la tassazione consiste nell’applicazione dell’imposta di registro, applicata in misura proporzionale sul valore dell’atto di costituzione del diritto di superficie.

L’Agenzia delle Entrate ritiene che si tratti di un trasferimento soggetto al prelievo del 15% sul valore dell’atto, mentre un’altra soluzione, preferita dai notai che liquidano l’imposta in modo più favorevole al contribuente, opta per la tassazione nella misura del 9%. A fare chiarezza è intervenuta la Corte di Cassazione, che con una innovativa pronuncia [Cass. ord. n. 3461 del 11.02.2021], senza precedenti nella giurisprudenza di legittimità, ha autorevolmente stabilito qual è il regime applicabile.

Il diritto di superficie

Di regola il diritto di proprietà di un’area comprende le facoltà di godimento esclusivo di tutto ciò che sta sopra il suolo. E’ possibile consentire la separazione della proprietà del terreno da quella delle cose costruite o installate su di esso. Ciò avviene mediante la costituzione di un diritto di superficie: il proprietario del suolo permette ad altri di costruire determinate opere sul suo terreno ed esse saranno di proprietà esclusiva di questi soggetti, che diventeranno titolari della proprietà superficiaria, limitata a tali manufatti senza comprendere il suolo su cui si trovano.

Per interpretazione unanime, il termine «costruzione» non è esclusivamente riferito ai fabbricati stabili, ma comprende anche altri tipi di manufatti più facilmente amovibili, tra i quali anche gli impianti ftv; l’essenziale è che si tratti di opere suscettibili di essere utilizzate in maniera duratura nel luogo in cui sono collocate.

Più specificatamente il proprietario del suolo può creare un diritto di superficie per consentire ad altri soggetti la realizzazione e la gestione di impianti ftv nell’area che rimane di sua proprietà, mentre tutte le attrezzature e i pannelli che compongono l’impianto apparterranno a colui in favore del quale è stato attribuito il diritto di superficie.

La costituzione di questo diritto può essere fatta a tempo indeterminato oppure per un periodo limitato (ad es., 25 anni); in questo caso allo scadere del termine prefissato il diritto di superficie si estinguerà automaticamente.

La costituzione del diritto di superficie è una modalità frequentemente adottata nella pratica per consentire a chi la ottiene di realizzare un impianto ftv su un’area (terreno agricolo, terrazzo, lastrico solare, ecc.) che non gli appartiene.

Il corrispettivo per la cessione è il canone da versare al proprietario del suolo che ha concesso il diritto. Può essere stabilito in misura fissa, da versare, previ accordi, a rate periodiche.

Le parti potranno anche accordarsi per prevedere il pagamento del compenso non in denaro ma in natura, attraverso una quota dell’energia elettrica prodotta dall’impianto fotovoltaico, che verrà ceduta al proprietario del terreno.

Il valore del diritto di superficie e il conseguente prezzo pattuito dipenderà da molte variabili concrete, tra cui spiccano l’estensione dell’area e la potenzialità produttiva dell’impianto ftv.

L’imposta di registro

Il discorso è più complesso per quanto riguarda il diritto di superficie per realizzare l’impianto ftv: l’atto di costituzione è soggetto al pagamento dell’imposta di registro.

Ai fini tributari i compensi percepiti dal titolare del fondo come corrispettivo per la costituzione e cessione del diritto di superficie rientrano tra i «redditi diversi» [Art. 67, comma 1, lett. b) D.P.R. n. 917/1986 e circolare n. 36/E/2013 dell’AdE]. Se il concedente è un’impresa, l’operazione è anche soggetta ad Iva ad aliquota ordinaria (attualmente il 22%), salvo che si tratti di terreni agricoli di proprietà di imprenditori agricoli, per i quali è fuori campo di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto [Art. 2 D.P.R. n.633/72; Cass. sent. n. 15333 del 4 luglio 2014].

Diritto di servitù a favore di impianti ftv

La conclusione raggiunta dalla Cassazione è analoga a quella, già affermata in passato [Cass. sent. n. 16495/2003], della costituzione di un diritto di servitù a favore di chi realizza l’impianto ftv; anche in tal caso, infatti, non si realizza un «trasferimento» del diritto di godimento tale da diventare imponibile con la maggiore aliquota del 15%.

La tassazione dei ricavi e dei canoni dell’impianto ftv

Il regime fiscale dei ricavi prodotti dall’impianto: il tipo di tassazione applicabile dipenderà essenzialmente dalla potenza dell’impianto (quelli “domestici” sono sotto i 20 Kwh), dal tipo di contratto stipulato con il Gse (Gestore servizi energetici) e dalla qualificazione del soggetto (se è un privato che destina la produzione all’autoconsumo e alla vendita dell’eccedenza al gestore della rete elettrica oppure se agisce in regime d’impresa).